さて、
最近は投資物件を探すのは容易ではありません。
ましてや最近の投資市場のように利回りが落ちているときは
条件が悪くても、少々目をつぶって購入しなければならない
ときもあります。
利回り重視の投資家さんには受難の時代かもしれませんね。
しかし、利回りばかりを重視するわけにはいきません。
不動産投資の基本である「長期安定経営」が目的ならば
物件の建物のクオリティーや
維持管理がどういう状況になっているか
というのは重要な要素となります。
物件に隠された瑕疵や劣化した部分はしっかりと精査、確認し
将来的な計画を考えておかなければいけません。
数学的、経済的な投資の理論は別にして
今日は、私が物件を見るときどんなところに注意し
どのように建築的に分析するかをお話ししたいと思います。
まず外部ですね。
事前に建物の築年数やリフォーム時期を資料等で
情報収集しておくことですね。
それから、現地視察の時間をしっかり取り
建物を上から下までなめるように見ていくことです。
さらっと眺めるのではなく、
一つ一つの部位を目視、確認していくことです。
図面等があれば、図面と見比べながら確認するのも
よいと思います。
建物の外観でいえば
外部というところは、長年の風雨や太陽の直射により
思った以上に劣化が進んでいるものです。
たとえば、外部塗装やタイル、金物、屋上の防水、
外構（外回り）などの老朽度をはからなければいけません。
この部分は早急な手直しが必要だとか
この部分は現状維持で10年は持つだろうとか
こういった判断をし
購入時期直後の手直しやリフォーム費用が
どのぐらいかかるかを推測します。
もちろん、手持ち予算の範囲内で考えることですから
５年以内にリフォーム代が発生し
予想外の工事費がかかる場合は赤信号。
再検討が必要ですね。ここは冷静に。
また、建物は外部だけではありません。
内部もあります。
エントランス、ホール、廊下階段などの共有部分ですね。
こういう部分は、入居者から物件の価値判断をされる
重要な要素になり、また空室への影響も大きいので
リフォームの対象になります。
玄関の集合郵便受け、掲示板、玄関ドア、照明、床、壁、
天井、エレベーター、EVの床、壁、天井、照明
階段の床、壁、手摺、床排水トラップなどなど
あらゆる要素で構成されていますので
チェックリスト表などを作って
確認していくことをお勧めします。
また、屋上や床下、天井裏などにも隠された瑕疵が
あるかもしれません。
そういうめったに見ない場所も探ってみることをお勧めします。
続いて、室内もあります。
室内については、入居中のものがあり内部が見られない
こともあるわけですが
空室の部屋があれば内部が見られるでしょう。
それが内見できれば、どこの部屋も同様に
設備や仕様が老朽化しているはずです。
築年数から推測し室内の設備等の限界も考えられるでしょう。
たとえば、洗面化粧台が古くて交換しなければならない時
洗面化粧台交換費用×室数でおよその費用が出せます。
室内については素人の投資家さんでもある程度わかりますので
わたしからアドバイスはあまり必要ないでしょう。
これからのアパート・マンション経営は
物件を取得するときも
その物件を運営、維持していくときも
「リフォームの知識」や「建築の知識」は必須ですね。
築古投資物件を購入するとき、
投資家は、建物のいったいどこを見て納得し購入するのか？
ほとんどの人は、売主、もしくは仲介業者の意見を
聞く程度で、自分の見た目の感覚に頼って
済ませていることが多いようです。
投資物件の良し悪しの判断は
環境や立地、などの外的条件によっても大きく左右しますが
商品である建物のクオリティーが大変重要な要素になります。
投資物件を購入する時には
ぜひこういったインスペクター的な
能力が必要ですね。
ぜひ、こういう「見極める能力」を磨いてください。
それでは
また、メールしますね。